José César, Directeur de chantier du Fort d’Issy

Les délais de livraison, la qualité des matériaux utilisés, le soin apporté à leur mise en oeuvre, la nature des prestations fournies, le respect des engagements des promoteurs, … constituent des préoccupations prégnantes pour les acquéreurs du Fort numérique. M. José César (Bouygues Immobilier), directeur du chantier, répond à leurs interrogations et fait le point sur les travaux qui restent à réaliser…

AVFI : Les acquéreurs s’interrogent sur le respect des dates de livraisons des résidences. Certains craignent qu’elles soient anticipées…

José César : Le planning des travaux est respecté. S’agissant de la 1ère phase, les acquéreurs recevront un courrier individuel de confirmation avant la fin décembre 2012, trois mois avant la date de livraison contractuelle. A ce jour, le chantier s’est arrêté pendant 38 à 45 jours, suivant les bâtiments, en raison des intempéries. Ce n’est qu’à l’issu de ce troisième hiver de construction que nous disposerons d’éléments définitifs quant au programme de livraison. Il est néanmoins possible que les phases suivantes soient avancées d’un trimestre.

Cette anticipation nuira-t-elle à la qualité du produit final ?

Cet éventuel avancement des livraisons ne résulte pas d’une accélération des travaux mais d’un démarrage anticipé de certains travaux de construction. Il ne sera donc pas dommageable à la qualité des prestations livrées. La qualité finale sera respectée : les temps de séchage du béton (délai de 20 jours) ne seront pas réduits, les visites de contrôles liées aux travaux modificatifs sollicités par les acquéreurs (TMA) ne se réaliseront pas non plus de façon précipitée, …

S’agissant de la certification « Bâtiment basse consommation » (BBC), elle est en cours. Les derniers contrôles des organismes certificateurs ne pourront toutefois intervenir qu’à l’issue de l’achèvement complet des immeubles.

Certains changements ont parfois été opérés au niveau des façades d’immeubles ? Qu’en est-il exactement ?

Les acquéreurs se réfèrent sans doute aux plaquettes remises au moment de la commercialisation alors que les documents ne revêtent aucun caractère contractuel. Il s’agit juste d’une mise en illustration des façades d’un projet, lesquelles peuvent évoluer en fonction de certaines contraintes. Par exemple, la certification « BBC » interdit l’utilisation de couleurs très sombres ; les marrons finalement retenus peuvent s’avérer moins foncés que sur la plaquette distribuée lors de la commercialisation. De même, leur mise en oeuvre est réalisée à partir de témoins de façade, validés en amont par la Ville. En fin de chantier, elles seront soumises à conformité, à la Mairie.

Des modifications semblent intervenir sur les prestations et aménagements intérieurs des parties communes (halls, portes palières, …). Pourquoi ne pas consulter les acquéreurs en amont ?

Quand des modifications sont opérées, elles tiennent compte des choix architecturaux de chaque immeuble qui détient sa propre signature et intègre notamment l’environnement extérieur afin de ne pas produire de rupture entre l’espace extérieur et le hall de l’immeuble. Aucun débat ne peut être ouvert avec les acquéreurs à ce sujet. Ces choix relèveront juste d’un accord entre chaque architecte, qui propose, et le maître d’ouvrage qui valide. A cet égard, je souhaite souligner que la qualité de certains matériaux a parfois été rehaussée.

Qui réceptionnera les parties communes ? Comment les acquéreurs pourront-ils, le cas échéant, émettre leurs réserves ?

L’état des lieux sera réalisé une semaine ou 15 jours avant la livraison par les membres du Conseil syndical de chaque immeuble, désignés à l’occasion de la première assemblée générale de copropriétaires. Ils pourront, dans ce cadre et avec le syndic, émettre leurs éventuelles réserves.

Mais comment désigner un syndic lorsque les copropriétaires ne se sont pas encore organisés ?

Chaque promoteur doit proposer un syndic d’immeuble aux copropriétaires. Ce syndic, présent lors de la première assemblée générale, peut être retenu par les copropriétaires pour une 1ère période d’un an. A défaut, son mandat couvre le premier mois et les copropriétaires doivent mettre ce délai à profit pour lui trouver un remplaçant. La société Bouygues Immobilier a sélectionné trois prestataires dans le cadre d’un appel d’offres. Certains promoteurs ont opérés d’autres choix. Vinci, par exemple, dispose d’une filiale qui prendra en charge cette gestion.

Le Fort numérique disposera de la fibre optique. Quels opérateurs ont été retenus ?

Les sociétés Vinci, BNP Paribas et Bouygues Immobilier ont choisi de contractualiser avec SFR. La société Kaufmann & Broad a retenu Sequalum, délégataire de Numéricâble. Pour autant, ces choix n’engagent pas les futurs résidents qui conservent toute latitude pour garder leur opérateur actuel ou en choisir un autre.

Le service de géothermie nécessitera des délais de maintenance de l’ordre de cinq jours par an, programmés en été. Comment l’alimentation en eau chaude sera-t’elle assurée pendant ces périodes d’interruption ?

Ces périodes de maintenance n’auront aucune conséquence pour les résidents qui pourront, malgré l’interruption du service, disposer de l’eau chaude et du chauffage.

Les acquéreurs mettent en avant des modalités de calcul assez obscures s’agissant de la facturation de ce service « géothermie ». Qu’en est-il exactement ?

La facturation des services « Géothermie » s’effectuera sur la base de coûts fixes et de coûts variables. Les coûts fixes portent sur l’amortissement de l’installation, laquelle devrait être assurée au terme des 25 prochaines années. Les coûts variables sont décrits dans le contrat de service passé avec Dalkia et se concentrent sur la consommation de chaque foyer. Ce qu’il faut retenir, c’est que le prix pratiqué sera comparable – au cours de la période d’amortissement – à celui du gaz de ville, soit deux fois moins cher que celui de l’électricité.

Un syndic compétent pour tous les immeubles sera-t-il en charge de la gestion de l’ensemble des problèmes communs à tous les bâtiments du Fort ?

Non ; d’ailleurs, quels pourraient-être ces problèmes ? Je rappelle qu’il s’agit d’immeubles distincts qui s’inscrivent dans un cadre urbain. Hors des espaces privatifs et des parties communes, la gestion des espaces relèvera de la Ville et de Grand Paris Seine Ouest (GPSO).

Est-il prévu d’organiser des visites de prélivraison au cours desquelles les acquéreurs auront l’opportunité de faire part de leurs réserves ?

Elles auront lieu suivant les process internes de chacun des promoteurs. Ces visites de prélivraison visent à présenter un appartement fini, environ six semaines avant la livraison définitive. Elles permettent à l’acquéreur d’émettre ses réserves pour pouvoir disposer, au terme de ce délai, d’un logement conforme à ses attentes et aux engagements de qualité pris par le constructeur.

Après la livraison, vient l’emménagement… Les flux se révèlent sans rapport avec ce qui est communément connu sur d’autres sites de la Ville. Avez-vous réfléchi à une organisation spécifique, de façon à fluidifier et faciliter ces opérations d’emménagement ?

La réflexion n’est pas encore totalement achevée même si elle s’avère, aujourd’hui, en cours de finalisation. Cette démarche passe par un partenariat avec la Ville pour régler les questions relatives à l’occupation du domaine public. Un arrêté municipal sera pris afin de pouvoir organiser le stationnement des camions de déménagement sur une trentaine d’emplacements dédiés. La société Bouygues Immobilier proposera un prestataire aux acquéreurs. Cette entreprise de déménagement aura également en charge de mettre en ligne et de maintenir un site de réservation de ces emplacements par internet.

Pour autant, les acquéreurs seront libres d’opter pour un autre prestataire, voire même d’organiser eux-mêmes leur déménagement.

Les acquéreurs disposeront-ils d’un livret d’accueil à leur arrivée pour leur expliquer le fonctionnement des services proposés ainsi que les différentes règles applicables ?

Le document est en cours de réalisation, en liaison avec les services de la Ville.

Qu’en est-il des aménagements publics, et notamment de la viabilisation du rempart et de la promenade du « chemin de ronde » ?

Les livraisons des espaces publics seront réalisées lorsque l’environnement des immeubles sera sécurisé, c’est-à-dire lorsque les espaces communs adossés aux immeubles seront également livrés par la SEMADS. A cet égard, le cheminement prévu tout autour du Fort, sur les remparts, ne sera mis en service qu’en mars 2014, à l’issue des dernières livraisons.

Quel est le nombre d’emplacements prévus pour les Vélib’ et Autolib’ ?

Il s’agit d’un sujet traité par GPSO, au titre de l’intercommunalité. Néanmoins, je peux vous annoncer que l’implantation de Vélib’ n’a pas été retenue. Le Fort se situe sur les hauteurs de la ville et il est probable que la gestion des Vélib’ n’aurait pu être assurée de façon équilibrée puisqu’utilisés essentiellement pour la descente vers la Mairie d’Issy. Par contre, une station Autolib’ est d’ores et déjà en cours d’installation et prévoit la mise à disposition de six véhicules électriques, à gauche de l’entrée historique du Fort, avec leur point de rechargement.

Le site disposera aussi d’environ 2000 parkings privatifs et de 73 places « visiteurs ». Ces dernières ont vocation à accueillir la clientèle des commerces installés au Fort mais également les usagers de la piscine municipale. Celle-ci, ouverte aux « scolaires » de la Ville, comprendra un arrêt de car.

Le projet prévoyait des espaces verts ? Est-ce toujours d’actualité…

Les travaux de plantation commenceront à la mi-janvier. D’une hauteur initiale de 2m50, les arbres finalement achetés auprès d’un pépiniériste du Maine-et-Loire, spécialisé dans les fruitiers, auront une hauteur de 4 mètres environ pour un périmètre de tronc de 16 à 18 cm. Le miroir d’eau, prévu sur l’esplanade du boomerang, couvrira une surface d’environ 1600 m2 (79 mètres de long et 21 mètres de large). Sa mise en eau est prévue en juin 2013. La surface du bassin sera couverte par 2 cm d’eau qui nécessiteront tout de même 80 m3.

A quelle date tous ces travaux collectifs seront-ils terminés ?

Les infrastructures et aménagements publics ne seront accessibles au public qu’en juin 2014, à l’exception de la piscine. Ces équipements ne seront ouverts qu’au fur et à mesure des trois phases de livraison des immeubles sachant que la Ville prend possession de ces espaces avant la livraison des immeubles de la zone concernée.

Tous ces travaux connexes, le phasage des livraisons, les interactions des différents intervenants sur le chantier, … posent questions quant à la circulation et aux transports autorisés sur le site du Fort de mars 2013 à juin 2014…

Dans un premier temps, à compter du mois de mars prochain, l’accès au Fort s’effectuera par la rue du Fort (entrée/sortie pour les piétons et les véhicules). A terme, un service de bus (TUVIM) pourra être organisé. Ces discussions relèvent de la municipalité, du STIF et de GPSO. Il apparaît néanmoins dès à présent que ce bus pourrait desservir le Fort via la rue Zamenhof, avec un arrêt rue du Colonel Guichard (devant la crèche de la Direction générale de la gendarmerie nationale) et un second au niveau du Belvédère, d’Or Natura et du Ô Paris. La sortie s’effectuerait rue du Fort.

Les acquéreurs souhaitent connaître l’adresse qui leur sera affectée. Quand disposeront-ils de l’information ?

La numérotation des adresses a déjà fait l’objet d’un arrêté municipal, daté du 25 mai 2012 et consultable en mairie. Néanmoins, un courrier individuel sera adressé à chaque acquéreur trois mois avant la livraison.

Le système de gestion et de ramassage des déchets interroge tant les futurs résidents que les riverains. Ne sera-t-il pas trop bruyant ?

Ce système a déjà été testé à Romainville. La nuisance aurait par contre été réelle si l’enlèvement des déchets avait été assuré selon la procédure classique, générant une noria de camions pour évacuer les 200 mètres linéaires de poubelles déposées quotidiennement sur le site du Fort. Dans la configuration retenue, les résidents pourront déposer leurs poubelles dans les 84 bornes mises à leur disposition. Elles seront évacuées par aspiration (70 m/s), à partir des 37 points de collecte.